Descumprimento por parte do condomínio das obrigações referentes aos débitos condominiais

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Nos casos em que o condômino deixar de cumprir com as obrigações referentes aos débitos condominiais, o condomínio, a fim de garantir seu crédito, poderá requerer ao juízo a penhora dos bens do devedor, incluindo o imóvel em objeto da discussão. Abaixo, algumas decisões que foram proferidas pelos Tribunais de SP e DF neste sentido:

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARRESTADO. NOVA CONSTRIÇÃO. PENHORA. POSSIBILIDADE. 1. A existência de anterior arresto ou penhora, não constitui fato impeditivo para que se proceda novas constrições sobre imóvel, mormente quando se trata de cobranças originadas pelo próprio bem, tal como os débitos condominiais. 2. Recurso provido. (TJ-DF – AGI: 20140020087008 DF 0008750-34.2014.8.07.0000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 10/09/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/09/2014. Pág.: 109)

PROCESSO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DÉBITOS CONDOMINIAIS. IMÓVEL DE FAMÍLIA. PENHORA. POSSIBILIDADE. DETERMINAÇÃO LEGAL. 1. A impenhorabilidade do bem de família não é oponível quando a dívida, objeto da execução, referir-se a taxas condominiais, originadas pelo próprio imóvel, tal como disposto no art. , inciso IV, da Lei 8.009/90. 2. Recurso não provido. (TJ-DF – AGI: 20140020114306 DF 0011504-46.2014.8.07.0000, Relator: MARIO-ZAM BELMIRO, Data de Julgamento: 17/09/2014, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/09/2014. Pág.: 98)

Agravo de instrumento Ação de cobrança de despesas condominiais em fase de execução Indeferimento de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais. Bem gravado com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade Possibilidade da penhora do imóvel. É possível que se faça a penhora do imóvel com relação aos créditos das contribuições condominiais, ainda que sobre esse pesem cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Agravo provido. (TJ-SP – AI: 02574639620128260000 SP 0257463-96.2012.8.26.0000, Relator: Lino Machado, Data de Julgamento: 10/04/2013, 30ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/04/2013)

Despesas de condomínio – Embargos de terceiro – Improcedência – Natureza propter vem da obrigação que onera a própria coisa e não se preocupa com o nome do titular do domínio, nem com a causa que vincula alguém ao bem, respondendo a coisa por si – Penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais – Admissibilidade – Recurso desprovido. (TJ-SP – CR: 1135333002 SP, Relator: Cesar Lacerda, Data de Julgamento: 26/08/2008, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 01/09/2008)

Extrai-se desses acórdãos, a possibilidade da penhora de imóvel com relação aos créditos das contribuições condominiais, ainda que sobre esse pesem cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade. Ainda, segue trecho integrante do TJ-DF – AGI: 20140020114306 DF 0011504-46.2014.8.07.0000:

“Imperioso registrar que quando o condômino não honra seus compromissos sobrecarrega os demais, que se veem obrigados a suportar, além de suas despesas, a do condômino relapso. Daí, se albergada a pretensão da recorrente, cujo propósito se apresenta manifestamente protelatório, estaria o judiciário, apenas, favorecendo um jurisdicionado em prejuízo aos demais. Em outras palavras, concedendo benesses com o dinheiro alheio.”

Em tempo, o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, por meio do AREsp 397706 SP 2013/0317167-6, em casos como este, é a de que sendo a ação principal uma demanda de cobrança de despesas condominiais, não é possível permitir que o interesse do indivíduo (condômino) seja predominante em relação ao interesse coletivo (condomínio).

Por fim, na hipótese do imóvel objeto da discussão ser caracterizado como bem de família, o artigo da Lei 8.009/90 contém um rol de exceções no qual a penhora deste bem é possível, sendo o item IV: “para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar.”

Já o ar.t 1.715 do CC, dispõe que o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.